(0971) 699 488-1 kanzlei(at)ra-zehnter.de
Mietmängel in der Wohnung

Mietmängel in der Wohnung

Mietmängel

Sehr viele Streitigkeiten entstehen zwischen Mieter und Vermieter, weil in der Wohnung Mängel auftreten. Diese können darin liegen, dass der Wasserhahn tropft, dass die Rolläden nicht oder schlecht funktionieren, dass die Fenster undicht sind bis hin zur Schimmelbildung in den Wohnräumen.

Sofern der Mieter hier nicht richtig und rechtzeitig handelt, verliert er viele Rechte gegenüber dem Vermieter, hinzu können immense Kosten für die Mängelbeseitigung kommen.


Beseitigung der Mängel

Minderungsrecht des Mieters

Geltendmachung der Beseitigung

Kündigungsrecht des Vermieters

Mitteilung der Mängel

Kündigungsrecht des Mieters

Vermieter reagiert nicht

 

Welche Mängel muss der Mieter, welche der Vermieter beseitigen?

Grundsätzlich muss alle auftretenden Mängel der Vermieter beseitigen, d.h. sogar den undichten Wasserhahn. In den meisten Mietverträgen ist jedoch vereinbart, dass der Mieter sogenannte “Kleinreparaturen” selbst zu tragen hat, zulässig ist hier Kosten für den Einzelfall in Höhe von bis zu 125,00 EUR auf den Mieter abzuwälzen.

Der Mietvertrag muss jedoch eine jährliche Obergrenze für die zu übernehmenden Kleinreparaturen enthalten, diese liegt bei etwa 150,00 EUR bzw. 8 bis 10 % der Jahresmiete. Ist eine solche Obergrenze nicht enthalten, müssen Kleinreparaturen vom Mieter gar nicht getragen werden.


Wie muss der Mieter die Mängelbeseitigung geltend machen?

Sinnvoll ist es grundsätzlich, etwaige Mitteilungen schriftlich zu machen. Erfolgt die Mitteilung mündlich und kommt es später zum Streit, so kann es Beweisschwierigkeiten geben, welche Mängel wann gemeldet wurden. Besteht bereits ein sehr zerstrittenes Mietverhältnis empfiehlt es sich zudem die Mitteilung per Einschreiben zu versenden.

Wann müssen die Mängel mitgeteilt werden?

Der Mieter ist schon aus Gründen der Schadensminderungspflicht gehalten, Mängel sofort an den Mieter zu melden, zumindest solche Mängel, bei denen es sich nicht um Bagatellen handelt. Erfolgt dies nicht und unterbleibt deshalb die Mängelbeseitigung, so haftet der Mieter für etwaige hierdurch entstehende Folgeschäden.

Zudem kann der Mieter seine Rechte verlieren, die er bei Vorliegen von Mängeln hat (Mietminderung u.ä.).


Der Vermieter beseitigt die Mängel trotz Aufforderung nicht:

In diesem Fall sollte der Mieter sein Recht ausüben, die Kaltmiete zu mindern. Wie hoch die Minderung im Einzelfall anzusetzen ist, kann anhand von Tabellen oder früheren Gerichtsurteilen beurteilt werden. Im Zweifelsfall sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Außerdem kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, dieses ist etwa in Höhe des 3-4fachen Minderungsbetrags anzusetzen. Das Zurückbehaltungsrecht dient dazu, den Vermieter unter Zugzwang zu setzen. Handelt dieser nicht, erhält er den einbehaltenen Betrag bis auf weiteres nicht.

Beispiel:
Bei 500,00 EUR Kaltmiete und Mängeln, die eine Minderung von 10 % rechtfertigen, kann somit die Kaltmiete um 50,00 EUR gemindert werden und um weitere 150,00 - 200,00 EUR einbehalten werden, so dass nur noch 250,00 - 300,00 EUR zzgl. Nebenkosten (!) gezahlt werden.

Zu beachten ist: der geminderte Betrag verbleibt beim Mieter, dieser ist nicht mehr nachzuzahlen. Der im Wege des Zurückbehaltungsrechts einbehaltene Betrag muss nach Mängelbeseitigung oder nach Auszug vollständig nachgezahlt werden, sollte daher vorsorglich angespart werden.

Beseitigt der Vermieter auch dann die Mängel nicht, kann der Mieter diese auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, um hier richtig vorzugehen und nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben wird hier jedoch auf jeden Fall die Inanspruchnahme von anwaltlicher Hilfe empfohlen.


Ab wann und wie lange kann der Mieter mindern?

Grundsätzlich von dem Zeitpunkt an, in dem der Mangel auftritt, da die Minderung von Gesetzes wegen eintritt. Um sicher zu gehen, sollte jedoch zunächst eine Mängelmitteilung und Beseitigungsaufforderung mit Fristsetzung erfolgen.

Die Geltendmachung des Rechts zur Mietminderung ist zudem ausgeschlossen, wenn das Recht verwirkt ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter seit Kenntnis von dem Mangel ca. 6 Monate keine weiteren Rechte hergeleitet hat. In diesem Fall wird argumentiert, der Mieter hat sich mit dem Vorliegen der Mängel abgefunden. Somit sollte der Mieter nicht zu lange zögern und sich auch nicht zu lange vertrösten lassen.

Das Minderungsrecht besteht solange, bis der Mangel beseitigt ist. Die Höhe des Minderungsbetrags ist der aktuellen Mangelsitiuation anzupassen, d.h. die Minderung kann erhöht werden, wenn der Mangel sich verstärkt, muss bei Verminderung des Mangels aber auch gesenkt werden. Auch hier sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.


Kann der Vermieter kündigen?

Nicht aufgrund einer Mietminderung, bei der einigermaßen nachvollziehbar ist, dass diese gerechtfertigt - auch in der Höhe - erscheint.

Treten die Mängel nachweislich auf, weil der Mieter die Wohnung verkommen hat lassen, so kann im Extremfall hierauf eine fristlose Kündigung durch den Vermieter gestützt werden, in der Regel ist jedoch zuvor abzumahnen.

Kann der Mieter kündigen?

Unter Einhaltung der Kündigungsfrist selbstverständlich immer. Eine fristlose Kündigung kann nur erfolgen, wenn die Mängel derart gravierend sind, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, da eine erhebliche Gesundheitsgefährdung besteht. Hier sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen.


zurück
Share by: